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“被压抑三年的返乡置业潮并没有出现。”

王磊是开封某商业银行主管信贷业务的经理。每逢春节，都有一些返乡的亲朋好友请他帮忙参考当地在售楼盘项目。不过今年，他明显感到自己的参谋身份“无用武之地”。

“有意向购房的返乡客比去年还少。”王磊告诉第一财经，这背后，一方面是因为刚需买不起或不敢买，而二手房难以脱手，压制了部分 “卖一买一”的改善客；另一方面是因为多数房企在春节前已经大幅让利，春节期间“活动不少，但价格却降不动了”。

王磊所提及的现象并非孤例。

过去三年，受到疫情反复、就地过年等影响，三四线城市的春节楼市行情寥寥，而热点一二线城市则仍有相当比例的节中置业群体。今年是新冠疫情“乙类乙管”以后的首个春节，面对更大规模的返乡人口，久违的返乡置业潮能否来临，成为三四线城市政府和开发商们的共同期待。

截至正月初七，第一财经从河南、安徽、湖北等地三四线城市的多个售楼处了解到，销售案场的咨询和认购量略有改善，但热度仍明显低于2021年之前。其中，现房和准现房的销售情况好于期房。此外，在多个三四线城市，周围县城购房者已取代返乡置业者，成为当地新春购房的主力。

返乡客不再是三四线城市新春购房主力？

春节是三四线城市楼市重要的营销节点。2023年，疫情管控逐渐放开，面对可以想见的春运大潮，在春节假期到来之前，河南开封、江苏盐城、广西桂平、江西赣州等多地政府，为返乡置业人群“量身定做”了多项春节期间的购房优惠活动。

与此同时，记者了解到，在河南开封、安徽芜湖、江苏徐州等地，如万科、绿地、保利等头部房企也相继推出了来访礼、“以老带新”礼、一口价特价房、折扣优惠等 “置业红利”，并明确“春节不打烊”。

据王磊回忆，2017～2018年是开封楼市最火热也是返乡置业最高潮的年份。彼时，头部房企相继在开封拿地，“抬高了房价也堆积了库存”，当地在售高层产品从每平米4000元的均价，跃升至8000～10000元。新冠疫情这三年，滞留在工作地、暂缓返乡置业计划的开封人增多，加之县城客群的购买力下降，楼市迅速转冷。

2022年6月份以来，开封在建期房频繁出现延期交付或质量问题，新房市场更加一蹶不振。“去年下半年以来，一个月都没见几个来银行办理购房贷款业务的人。为了加快资金周转，不少开发商已经给出了最低价，甚至邀请银行在售楼处开办活动，以带动销售，但依然成效甚微。目前，当地绝大多数在售项目价格降到了每平米6000元左右，甚至更低。”

自1月7日起，为期40天的2023年春运正式开启。为了抓住返乡客源，早在去年12月底，开封市委、市政府就开始预热，推出了“1+5”惠民大礼包，在“双节”期间拿出一亿元进行消费补贴。五大礼包中包含青年群体购房补贴和商品房契税补贴。